第一太平戴维斯:中国房地产市场2016年回顾与2017年展望

2016 年 12 月 28 日

2016年中心词为“变化”,2017年主命题是“飘忽”

中国2016年全年经济增速预期将维持6.7%左右,而2017年经济增长将在此基础上进一步减速。消费市场似乎未能填补制造业及出口市场放缓而造成的缺口。与此同时,在英国脱欧、特朗普当选美国总统、欧洲反建制主义情绪抬头的综合作用下,经济政治的不确定气氛日益积聚,未来形势更显严峻。

美联储于12月中旬宣布加息,人民币进一步贬值预期加强,资本外流呼声更高。本次加息或预示美国步入加息周期,一经确认则其他国家将迫于压力而效仿美国。短期内固然不会出现此种局面,但加息操作势必会削弱投资需求并抑制消费。

住宅销售市场曾在2013年至2015年间一度陷入萎靡,2016年则一扫阴霾,成交量价都迎来强势反弹。但市场的复苏引起了政府关注,各地陆续出台新政给楼市降温,年底更有堪称史上最严政策落地。限制政策将在一定时期内继续存在,因此销售市场或将再次进入缓慢发展期。不过,住宅销售市场的“寒冬”对于租赁市场来说恰是“暖春”,购房首付比例的提高迫使很多人改变原有的购房计划,将他们推入租赁市场。服务式公寓作为租赁市场的重要组成,来自本地租户的需求已经有所增加,且大部分租金由租户所在公司承担。

写字楼市场中,一些城市的新增供应预期将达到创纪录的水平。由于新增供应多位于郊区地段,因此未来12至24个月中,郊区市场将延续竞争激烈局面,而市中心板块受到的影响相对微弱。

零售市场依旧在不断演变。面对经济增长放缓的局面,现有品牌维持谨慎心态,而新入场品牌在开设首店时仍感到一丝兴奋,但新鲜感很快消褪。部分版块有望迎来较为强劲的增长,尤其是休闲、生活方式以及运动品牌,需求依然相当稳健。

2016年下半年中国市场完成多笔重要的投资交易。2017年成交气氛或更趋活跃,因为大多数资本难以“跨出国门”,势必转向一线城市写字楼市场寻觅收益稳定的投资机会。这类资产一向受到投资者青睐;也因为此,价格被推至历史新高,收益率相应下滑至历史最低水平。

中国政府将亚洲基础设施投资银行、“一带一路”等长远战略作为当前的工作重心,力求发掘新的经济增长点以及新的扩张市场,为中国完成下一阶段的发展提供动力。虽然眼下人民币兑美元贬值,但随着长远投资逐见成效,人民币将最终走强。

境外投资继续以惊人的速度增长,一定程度上得益于中国保险公司及主权财富基金对境外地标资产的收购。首批海外“试水”的其他投资者及开发商则可能放缓节奏,因为他们发现境外投资与开发比原先想象的更复杂、更棘手。随着国内市场继续发展成熟,这些投资者或许能在国内发现更合适的投资机会,如陈旧项目改造以及资产重新定位。

虽然中国面临多重挑战,但市场也在继续演变,为开发商、投资者及运营商带来发展机遇——如果他们能够发现并抓住机会的话。

刘德扬
第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长

 

经济
• 经济将再次迎来艰难的一年。虽然2016年以增长率企稳而收官,但为此付出的代价才是问题的关键。全国负债规模引发的顾虑继续存在并有所升级,而负债程度是否为公众所了解更是引发疑问。

• 中国资本的外流以及美国利率上调的预期将继续对人民币汇率施压。

• 人民币走弱,为出口市场带来支撑,继而惠及制造业。另一方面,进口成本增加,与贸易伙伴的贸易战风险进一步发酵,尤其是在近期“反全球化”情绪抬头的背景下。

• 服务业在2016年实现平稳增长,并有望在2017年延续这一走势。问题在于服务业能否以快速且可持续的方式增长,弥补制造业放缓所带来的缺口。而房地产市场受调控政策影响或将放缓,令挑战再度升级。

开发商

• 2017年开发商整合或将加速,仍可获取贷款、进入股权市场的大型开发商将在二手市场寻找开发机会以及合适资产,抑或收购现金流紧张的小型开发商。

• 尽管拿地成本不断上涨,开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本,许多开发商选择联合其他开发商,抑或寻求保险公司等金融机构的资助。

• 鉴于销售市场放缓、回暖周期拉长、投资回报前景愈发缥缈,开发商再次拿地时需要谨慎对待。

• 由于房地产市场风险不断增加,开发商应当着重减少融资成本、延长还款期限,从而降低远期融资风险,抑或趁当前价格高企,出售重点城市的商业或住宅资产用于偿还部分债务。

 

写字楼

“联合办公空间”是2016年写字楼市场的首要关键词。来自美国的运营商WeWork正式进军中国大陆市场,在上海开出第一家联合办公点,并计划在2017年再增数个项目。与此同时,本地联合办公服务商强势扩张并成功吸引投资。例如,SOHO中国推出3Q项目,万科前高级副总裁毛大庆成立优客工场,裸心社近期完成与基汇资本的融资,更有联合创业办公社(P2)、一起开工社区、科技寺、Agora Space(法资)以及XNode等如雨后春笋般出现。联合办公的市场密集度迅速提高,未来数年内可能会出现市场整合,行业趋于专业化发展。

随着技术、商务行为及文化的变化,办公空间的使用方式也将继续演变。拥有预算的大型创意公司可以考虑长期租赁年代较久的项目,自行翻新或定制办公空间。规模较大的企业或许会针对不同业务分支(研发、销售、行政管理)对办公空间的不同要求,对员工进行分流或者寻找合适的空间。汇丰银行在香港铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌,就是一个典型案例。

共享型经济时代催生了联合办公空间,那么接下来会出现什么?传统写字楼租户不再设置内部会议室,而是向业主租用公共会议室。这类会议室可能会位于建筑的高区,集中配备餐饮服务,预订费用直接向租户收取。此种安排有利于加强安保,因为公司客户进出大楼的权限将仅限于会议室所在楼层。如此一来,租户可以节省固定支出,而业主可将这一特色服务作为项目卖点大力推广。

一座城市的不同商务区之间有着明显的专业化区分,而随着城市市场日趋成熟,不同城市之间的专业化区分也将表现得更加明显。地方政府都在打造各自的商务“标签”,如广州计划建成电商总部城市,深圳大力发展技术创新,上海则以金融、服务、消费为重心产业。而亚投行、“一带一路”等国家项目的开展以及自贸区的建设,更将对专业化走势起到积极的助推作用。

随着办公方式的变化、企业创新性的提高以及人才竞争的加剧,用人单位在改善员工福利的同时,也更关注办公环境。独特或创新的办公空间应该在更加基础的层面融入城市结构,与其他物业类型(住宅、商业、酒店及餐饮服务)充分融合。

传统而言,中国市场的写字楼租期一般两到三年。随着企业扩大规模、装修成本增加、商务增长放缓,未来租户会希望延长租期,同时通过服务式办公室或联合办公空间来满足短期的额外空间需求。那么针对租户的短期“超员”现象,业主是否愿意提供短租空间,或者说不含服务的联合办公空间?

租户在租约谈判中将日益占据上风,将是明年最显而易见的趋势之一。由于供应量达到历史最高水平,预期空置率上升,业主将不得不通过提升空间品质、加大优惠力度等方式来吸引新租户、挽留现有租户。

一些寻求降低空置风险、减少收入流失的业主或许会与一类新的运营商合作,即以低于市场价的租金与运营商签订长期租赁管理协议,由运营商负责转租,从而将风险转嫁。对业主而言,确保了长期固定收入以及资本价值增长潜力;运营商则获得了以最低开支获得丰厚回报的机会,当然这要以租赁市场行情稳健、入住率上升且租金维持高位为前提条件。

以下已经在国际市场出现的新趋势或许也会蔓延到中国市场:
• 写字楼里专设休闲楼层,包含健身房、更衣室等设施供大楼租户的员工使用,可视为一类写字楼俱乐部。
• 电动自行车、电动汽车的充电桩
• 地上车用电梯
• 花园墙、屋顶花园
• 将联合办公及联合居住空间相结合的园区风格的设施/高强度封闭式孵化器
• 更极简的装修标准,优势在于可降低成本、增强空间使用弹性,同时也是当前流行趋势

上海
“未来一两年上海写字楼市场将迎来创纪录水平的新增供应,尤其是在大型总体规划项目区域。新增供应的入市以及建筑品质的显著提升,将使得上海的建设环境以及商务区景观发生重大变化。再加上新式办公空间的出现,上海写字楼市场将跨入一个新的时代。”简可,第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

“金融及技术依然是上海作为中国金融之都实现增长的坚强后盾。与此同时,中国经济不断向服务主导型经济转变,不仅刺激新兴商业板块迅猛增长,更助推创新创业繁荣发展。”郑廷俊,第一太平戴维斯中国商业楼宇部高级董事

北京
“尽管‘新常态’下,北京宏观经济增长将随全国趋势而有所放缓,但第三产业的比重将进一步增加。快速发展的金融服务行业、IT及高科技,以及专业服务业将带动相关写字楼租赁需求并继续对市场发展提供强劲支持。”熊志坤,第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

“传统商务区与非核心区域的差距应会继续收窄,原因在于非核心区域租金较低且租约更加灵活,对租户的吸引力不断增加。随着供应增加,租户选择面更宽,业主之间吸引或挽留优质租户的竞争将有所升级。为保持竞争优势,业主将需调整租金并加大折扣力度。因此中短期内,全市平均租金预期会呈下行走势。”温书阅,第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事

广州
“广州甲级写字楼供应量在2016年迎来高峰,但由于预租期间优惠力度较大,全市整体租赁表现良好。明年新增供应将缩减,开发商压力有望得到缓解,全市空置率及租金预计将保持稳定。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“琶洲区域迎来密集供应潮,未来3年至少会新增40万平方米甲级写字楼供应量。知名电商企业和互联网/通讯相关企业纷纷将总部落户琶洲,这将有效加速片区的基础设施建设,继而助推房地产市场。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

深圳
“由于大部分开发商推迟项目入市时间,此前预期的供应 ‘井喷’现象并未出现。因此2017年将会有280万平方米左右的新增供应,其中很大一部分为总部大楼。考虑到2016年的市场表现,开发商或继续推迟项目入市时间,一方面帮助已入市项目更好的去化,另一方面提升将入市项目的品质以满足竞争需要。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“从2016年写字楼市场的表现来看,市场吸纳能力依旧强劲,租金和售价均呈上涨趋势。受深圳创新政策的推动,前海、后海将迎来大量总部企业和创新研发公司入驻,改写深圳市写字楼租户格局。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

成都
“2016年,在市场“高压”下,各方主体,如开发商、运营方、政府等,主动或被动地寻求改变,成都写字楼市场呈现出以下特点:1、新兴项目延缓入市时间,使得2016年新增供应有所减缓,在一定程度上避免市场竞争的加剧;2、联合办公空间发展较快,在一定程度上扩大了写字楼客群,利于去库存;3、大宗交易相对活跃,反映出投资者对成都市场的长期看好;4、政府重视程度增加,尤其是运营层面,比如加强商务楼宇评级标准化工作、加快商业地产资产证券化研究、对外积极进行城市营销及楼宇推介等。”罗元均,第一太平戴维斯华西区研究部、项目及开发顾问部负责人

“2016年,虽然市场竞争激烈,但依然可以看到成都写字楼市场呈现出的积极面。2016年,成都被纳入国家中心城市,以及四川内陆自贸区的设立,这些重大政策的颁布实施,给成都经济发展的长远发展带来良好预期。预计来年,虽然受整体经济形势影响,成都写字楼市场基本面不会有大的变化,但受长期政策利好,政府积极引导的影响下,成都写字楼市场仍有一定的发展机会。”胡裕华,第一太平戴维斯华西区董事长

 

零售物业

实体零售继续经历转型。新项目多位于郊区地段,在提升整体市场品质的同时也给现有项目带来竞争,即便是核心板块也不免面临改造升级的压力。

部分项目具有较为明显的特色卖点。品牌折扣商场的出现曾一度引起场内人士热议,如今似乎已逐渐打开了市场。其他类型的零售中心则引入当下风靡一时的乐园元素来吸引消费者——大连万达近期宣布将分别在长沙与西安打造集文化、旅游、商业、娱乐等各种功能于一体的超大型项目万达城。

零售市场格局可能会继续演变。商场越来越接近百货商店——用快闪店、柜台及展示填充公共区域,同时缩小常规店铺的面积。百货商店则越来越像购物商场,不仅引入更多餐饮元素,更扩大了特定品牌的专属区域。近年来零售品牌纷纷设立专营店,百货商店虽然处境艰难,但将继续在零售市场结构中占据一席之地。百货商店将不断向精品路线靠拢,依托原有的核心黄金地段为特定群体提供优质服务。

过去三四年中,餐饮一直是零售市场表现最为抢眼的一个领域。由于服装领域行情低迷,零售业主严重依赖餐饮品牌来填补缺口,一方面可以保证租金收入,另一方面也能吸引客流。然而在过去的一年中,部分市场的餐饮逐渐达到饱和,此外房地产成本、员工薪资、原材料成本上涨,侵蚀运营商利润空间。后市餐饮领域或出现拐点,不过运营商如能紧跟消费者偏好正确定位,仍可利用餐饮有所作为。

健康餐饮模式在领先城市逐渐兴起,这类餐饮推崇有机食品以及低盐低脂的素食生活方式。与此同时,一系列高端休闲餐饮理念也在伺机进入市场。此外,餐饮运营商可以考虑简化菜单品类,甚至打造单品餐厅;也可以走另一种极端,即包罗万象,将各类特色美食聚集到同一片屋檐下,类似于西班牙的Mercado或新加坡的Hawker Centre,天天都是美食节。中国人素来热爱美食,因此餐饮板块应该还有长足的演变与发展空间,为消费者带来新的美味体验。

不是所有的零售板块都光鲜夺目,实际上最佳机会或者利润较高的机会可能藏身于不甚起眼的低端板块。生鲜市场在过去二十年中几乎没有变化,而其他板块已经提升品质迎合消费者需求。作为全球最大的房地产投资信托之一,香港领汇基金独辟蹊径,将大量生鲜市场统一管理并取得巨大成功。这种运营模式也完全有可能出现在大陆市场。

在数字娱乐与电子产品板块,实体与电商之间的竞争最为激烈,但有迹象表明实体店取得增长。虚拟现实技术吸引消费者跃跃欲试,因此大量体验中心涌现。大疆、小米、华为等品牌都在考虑开设实体店铺,作为线上销售平台的补充,同时也可以通过面向消费者的讲解、互动,强化品牌形象并提升认知度。

活动、娱乐与文化中心在过去两年中呈爆发式增长,且大有继续繁荣发展之势。表现形式五花八门,包括现场音乐表演、烹饪比赛、跳蚤市场、各类课程(舞蹈、武术、Crossfit健身、拳击、单车、瑜伽、烹饪、绘画、歌唱等)。儿童相关领域尤其活跃,出现了更多草莓采摘园、室内游乐场(如Little Bugz)、儿童职业体验中心(如Little Socium)以及学习体验中心(如裸心飞)。这些活动在看电影、逛街、聚餐等周末传统活动的基础上为周末亲子生活增添了更多趣味与选择。

除娱乐场馆以外,很多零售商及商场业主也增加了更多特色体验活动,如读书会、品酒会、披萨制作、节日庆祝活动等,以期扩大商场的辐射范围。

居民及游客也对周边设施提出更多要求,想要找寻新鲜感。他们或许可以在上海原法租界的花园洋房或是北京老胡同找到答案。一些洋房/小院已经被改造成咖啡馆、酒吧、餐馆、精品时尚店,但这些只是冰山一角,还存在广阔的深度开发空间。

奢侈品行业的回暖值得密切关注——零售商已经完成运营整合,销售收入迎来增长。一方面,中产阶级消费需求增加;另一方面,人民币走软,使海外购物的魅力打折。免税店方面也有一些动作,尽管获得政府许可的难度依然很大。在餐饮主打“健康”的同时,运动领域也出现增长。零售商紧扣健康主题,加大全球宣传推广力度,其中露露柠檬(Lululemon)、安德玛(Under Armour)等运动休闲品牌尤为典型。

上海
“2017年非核心板块将会迎来若干高品质项目入市,这使得市中心项目进一步面临升级品牌组合的压力。为吸引合适品牌,业主或需加大优惠力度,在租赁条款上留出更多弹性空间。”张琳,第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事

“尽管新品牌入市、现有品牌扩张兴趣仍存,2017年的零售市场对于业主来说依然颇具挑战性。供应过剩、电商竞争等问题继续存在,对当前的商业模式提出挑战。也并非毫无改善迹象——旅游业有所发展,人民币贬值变相降低了国际游客的购物成本,此外多种商品进口关税下调;只是这些还不足够。”朱兆荣,第一太平戴维斯上海副董事长

北京
“尽管随经济增长放缓,北京社会消费品零售总额亦可能较去年水平有所回落,但各类零售商预计仍将保持较强的扩张意愿。国际知名品牌将继续把北京市场作为开拓华北市场的第一站,积极落户核心商圈物业。随着基础设施的改善,五环外和近郊区域的可达性增强,住宅市场和零售市场亦将发展迅速,在此情况下,零售商预计也将把这些区域作为拓展的重点。”熊志坤,第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

“后续新增供应力度较大,势必加剧市场竞争,使各板块乃至项目的表现呈现出更大差异。由经验丰富的业主运营的优质商场以及区域中心,由于能够及时回应市场需求,合理调整业态组合,应能继续保持租金增长势头。与此同时,在面临供应过剩问题的子市场,部分项目苦于难觅合适品牌入驻以维持运营,预期将陷入空置率较高,租金表现不尽如意的局面。”麦安东,第一太平戴维斯中国华北区代理部负责人

广州
“知名购物中心继续引领市场。为保持竞争优势,业主纷纷升级业态格局,努力发掘优质租户。2017年全市将迎来近33万平方米的高位新增供应,非核心商圈发展势头尤其强劲。未来零售物业整体质量将稳步提升。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“当下零售物业市场竞争激烈,化挑战为机遇是致胜关键。已有多个购物商场积极行动,通过调整业态组合、选择特色租户来增加客流量。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

深圳
“深圳在2015和2016年新增商业的供应量均超过100万平方米,全市总体量在两年内翻番还有余。与此同时,新增供应逐步从成熟片区扩展到非成熟片区。当前的深圳商业市场正处于快速发展阶段。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“受深圳商业市场供应压力的影响,2017年深圳商业供应体量会有所缩减,租户竞争会加剧,市场将进入短期调整阶段。各区域商业市场的发展程度不尽相同,值得注意的是,今年深圳将坪山和龙华正式设立为行政区,可以预见未来这两个区域的商业配套水平将会有进一步提升。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

成都
“2016年,成都优质零售商业呈现出以下特色,首先从品牌和业态调整角度来看,体验式业态,尤其占地面积较大、人气吸附能力较强的休闲运动及儿童娱乐业态受到购物中心青睐。与此同时,各大化妆及护肤品牌加速在成都各大购物中心的扩张。其次,为扩大影响力、提升客流,各大购物中心纷纷尝试从营销推广角度创新,其中以热门IP(如熊本熊、魔兽世界)为主题的商业活动成为主流趋势。”罗元均,第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

“市场供应将仍然处于高位,竞争进一步加剧。受此影响,成都优质零售商业的两极分化现象将会更加明显。一方面,具有优越地理环境优势、较强商业运营能力、较大品牌吸附力的项目将能够更好的抓住变换的市场需求、吸引人气、提升销售额。而另一方面,一些项目的运营将更加艰难,预计空置率将会持续保持在高位,而租金也将无法达到预期水平。”胡裕华,第一太平戴维斯华西区董事长

 

住宅销售

2016年住宅销售市场的行情表现令人难以置信。领先城市的房价突飞猛涨,继而涨势蔓延至二线甚至低线城市。部分市场原先供应过剩的局面得到扭转,成交量刷新纪录,超出新增供应,使未售库存得以迅速消化。然而,“阳光”未能普照所有城市。受本地经济疲软拖累,东北地区很多城市仍难以摆脱房价下跌的趋势。四季度伊始,一些房价上涨显著的城市集中出台调控政策,部分城市成交量减半有余,且房价停止上涨。

这些调控措施短期内不太可能取消,但应该会根据市场实际状况作出调整。整体成交预期将维持清淡气氛,同时价格可能出现下调。政府要求从严审查土地及住宅首付资金来源,并设定土地竞拍价格上限、增加新开发项目的限制条件,以期降低土地价格,继而压低成品住宅售价。

由于部分领先城市房价高企,同时写字楼市场疲软,很多投资者退而求其次,考虑投资50年产权的商住两用房。这类商住房的售价较低,最低时可能只有同等品质住宅的一半。不过商住与纯住宅毕竟有所区别:商住房使用权限短,到期后如何操作尚无明文规定,且不能落户,水电费用更高,但优势在于一般不限购。

近期若干城市密集出台限制政策,有效抑制了当地房价涨势,同时差别化政策避免了全国一刀切;但这同时导致调控环境日益复杂且充满变数。需要制定系统性更强的政策框架,允许市级政府通过得到反复验证的方法限制或提振当地市场,从而给投资者、监管机构、开发商及广大业主提供更清晰的政策导向。如此既可确保政策制定的灵活性,同时也能维持地方市场调控的透明度与可比性。目前政府在这方面已有所行动,如全面落实营业税改征增值税(2016年5月),以及房地产权证逐步替换为不动产权证。政府还有其他长远规划,在全国范围内执行不动产统一登记制度、落实房产税,以降低地方政府对土地出让收入的依赖。土地出让价格易于波动,且可能误导市场行为。

鉴于房价上涨至历史最高水平,政府再一次对新建住宅项目中的小户型以及经济适用房比例作出要求。

尽管调控政策下不确定气氛笼罩市场,但学区房将继续领跑住宅市场。自用买家群体规模庞大,为需求以及价格提供支撑。

不同城市的市场基本面仍存在显著差别。不过一二线城市近期落实调控,或给部分低线城市提供了改善行情的“喘息”机会,但过去市场经验表明,如果领先城市市场放缓,全国市场也会整体同步放缓。

得益于新技术的更广泛应用以及建筑惯例的改进,近年来项目的设计与品质有了明显的改变与提升。但依然存在短板,即停车难。如今拥有两部(或更多)私家车的家庭增加,而住宅小区通常是按照每户一个车位的标准来配置停车位。政府在项目设计方面也有发言权。2016年2月,国务院在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。至于这项要求如何得到全面实施,仍有待观察。

在房价上涨、买家期望升高的作用下,住房品质得到显著提升,但物业管理标准未能得到同步改进。领先城市中绝大部分住宅的单价都在3万以上,总价超过100万元,但物业管理费依然在低位徘徊。物业管理费由开发商确定,且只能在业主委员会成立后更改,但业委会即便成立,也会尽可能地压低物业费。需要强化物业管理意识,增加合理支出,组建更积极支持物业管理的业委会,共同维护建筑质量。

近来领先城市的房价上涨多来自普通住宅市场,豪宅板块的涨势相对温吞。因此相对而言,豪宅市场售价偏低。

知名社区的豪宅项目或能顺利度过市场放缓期,且价格不会受到明显冲击,如上海原法租界的花园洋房,单价高达50万人民币每平方米。新项目则没那么幸运——历史经验表明,当市场出现降温时,新兴住宅区的高端项目也会受到整体行情趋弱、新增供应入市的利空影响。

中国的超级豪宅市场依然处于发展初期。最新的胡润富豪报告称,中国拥有568位亿万富翁,同比增加了90位,人数多于美国。虽然一部分财富最终将会流出境外,但仍会有较大比例留在中国境内,流入上海、香港、北京、深圳等一线城市寻觅优质物业。

面向国内买家的海外住宅销售近期也遭遇一系列阻碍,如资本控制收紧、人民币走软、当地市场对境外买家限制等。尽管如此,中国买家对海外置业作为长远投资机会的信心并未消褪。

人民币持续走弱,意味着海外资产变相涨价,同时资本外流面临限制,然而在特定货币的汇率刺激下,境内投资者仍对一些海外市场怀有浓厚兴趣,如英国。

上海
“2016年上海住宅市场的走势蔚为壮观,成交量以惊人之势反弹,一手住宅迅速去化,同时价格扶摇直上。上海以及其他一些城市的上涨行情引起政府关注,继而一系列针对开发商及购房者的限制政策出台,以期给市场降温。预期这些调控政策还会在2017年延续较长时间。虽然购房需求依然强劲,但由于首付比例提高,再加上其他各类限制,实际成交将会受阻,进而限制房价上涨空间。”简可,第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

“住宅销售市场依然坚挺,虽然近期调控政策出台后成交节奏趋缓,但中远期来看行情走势依然积极。上海是中国最宜居、最令人向往、最具活力的城市之一,这里的财富、就业机会以及较高收入将继续支撑购房需求以及房价。”唐华,第一太平戴维斯上海住宅销售部董事

北京
“北京楼市新政预计将对各类需求产生抑制作用。部分投资需求或因此转向散售写字楼或商铺产品。与此同时,由于购买非普通住宅的首付款比例提高,高端公寓和别墅的购置热度有所回落。”熊志坤,第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

“近期调控政策的出台清晰表明了政府部门规范市场活动、加强开发商及中介监管的决心。新政旨在增加住宅的有效供应、遏制房价飞涨、增强市场透明度,从而维持房地产市场的稳健发展。因此,明年新房成交价格的涨势会有所放缓。” 梁爽,第一太平戴维斯北京住宅销售部助理董事

广州
“广州住宅市场成交火热,推动销售均价不断上涨。刚需者和投资客对市场充满信心,纷纷入市交易。与此同时,广州市场强劲的需求还带旺了周边区域。伴随着广佛交通通达度的提高,越来越多自住型买家选择在佛山置业。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“楼市限购政策和收紧措施对住宅销售市场产生了一定作用,市场正处于良性调整期,成交速度有望放缓。从长远来看,这将有利于市场的健康可持续发展。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

深圳
“深圳火热的住宅销售市场近年来一直领跑全国,投资性需求占比不断提升。新出台的调控政策规定70%以上的住宅供应必须为90平米或以下的刚需户型,这反映了政府努力使房地产回归居住本质的决心。后期投资需求预期呈缩减之势。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“限购政策不断升级,投机行为将受到抑制或向周边城市外溢。住宅市场价格涨势将有所减缓并逐渐回归到一个更合理的水平。未来住宅供应会向小户型产品靠拢,并以刚性需求为主导。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

成都
“2016年,成都住宅市场整体向好的过程中,市场风险逐渐聚集。受年初首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响,上半年成都市场呈现出温和上涨的态势。下半年,受自贸区设立等政策驱动,外来资金加速涌入,引起房价大幅上涨,尤其是城南区域,市场偏离理性。为规范市场健康发展,第四季度,政策出台最为严厉的限制政策抑制投机投资行为,但同时预计会抑制刚性客户的正常需求,引起市场调整。”罗元均,第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

“2016年,在住宅市场的带动下,土地市场成交也较为活跃,高溢价、高地价地块频现。受此影响,预计未来,将推出更多的改善型产品。此外,年底最严限购政策的出台,若来年无松动的话,预计对于住宅市场的交易抑制影响将持续,对市场产生一定的影响。”胡裕华,第一太平戴维斯华西区董事长

 

住宅租赁

国内住宅租赁市场的产品正在缓慢地演变更新,尽管暂时算不上是行业转型。随着行业继续走向成熟,投资者与运营商有意将“蛋糕”做大,而外籍员工这个传统租户群体已经不能满足扩张需求。以高净值人群、企业家为代表的本土租户或许继续青睐传统的高端服务式公寓,但行业扩张机遇更多存在于具有更高性价比的产品板块。以本土市场为目标,即意味着以长期逗留的商旅人士及城市通勤者为目标租户,满足他们对零烦恼、低成本、可灵活调整的居住空间的需求。由此出现了经济型服务式公寓,地段同样具备便利优势,租金则介于小业主公寓及服务式公寓之间。这类公寓同样是中心统一管理,有统一的租赁系统,以中期租赁为主。

近来“二级房东”板块逐渐兴起,即运营商与较旧项目的业主签订长期租赁协议,将其翻新后再转租给个人租户。业主乐而为之,因为不仅拥有稳定的租金收入,项目也焕然一新;运营商则有望通过转租赚取差价,且前期投入成本非常之少。

联合居住空间是近几年出现的一个全新的居住空间理念,但才刚开始传入中国。与近两年在中国引起热点关注与投资的联合办公空间类似,联合居住空间旨在为在当地暂无购房能力的年轻一代提供低成本的住房选择,同时营造出一种社区归属感。不同的项目在私有空间与公共空间的比例、设施数量以及所提供的服务等方面有所区别。

除联合居住空间以外,还有一种理念追求减少家庭环境与办公空间的界限。其实这与已经出现的SOHO(小型家庭办公室)接近,但后者没有考虑公共空间。有些业主正在酝酿将联合办公与联合居住空间或经济型服务式公寓合二为一,至少实现部分层面的融合。

由于住宅以及土地销售市场的白热化,政府增加了住宅用地竞拍的限制条件。以上海为例,部分地块要求规划面积必须包含5%的经济适用房,另有15%在土地使用期限内不得出售。无法出售的部分很可能会进入住宅租赁市场。虽然就收益率而言没有明显改善,但这类项目已成功吸引了投资者及运营商的一定兴趣。

政府大力扶持住宅租赁市场,允许将商用物业改造成租赁型住宅,因此住宅租赁市场或将受到更多关注。针对政府支持物业用途变更的原因,市场有些许猜测。部分人士认为原因在于写字楼市场供应过剩;另有人士认为租赁供应稀缺,而房价、租金不断上涨,需要向住宅租赁市场增加供应,以降低租金水平,使年轻有才华的毕业生群体得以在城市落脚。这个年轻群体正是经济保持蓬勃发展所必需的新鲜动力。

网上租赁平台陆续开发,此外个人房源通过蘑菇公寓、途家等平台实现了机构化运作,有效提高了市场透明度。其他租赁平台如空中食宿(AirBnB)至少在起步时会经历一段艰难历程,面临众多政策障碍,如在当地公安部门进行房源登记。何况国内不少城市还有很多定价合理的酒店可以选择。但考虑到市场规模以及增长潜力,运营商应该不会放弃尝试的机会。

中国
“国内市场开始放开,政府加大住房租赁支持力度,将可助力中国住宅租赁市场释放巨大潜力,但不一定会以现有形态或方式呈现。随着市场逐渐成熟,其规模、价格、服务或许会向美国模式靠拢,当然也会对产品进行深度定制以迎合根据本地租户的偏好。”康茵莉,第一太平戴维斯酒店式服务公寓管理部董事

上海
“上海住宅租赁市场迅速成熟,服务品牌持续增加,同时租户背景日趋多元。过去各子市场分化明显,但随着时间流逝,差距已经渐渐消失。价位较低的精选服务式公寓进入市场,同时精品公寓供应增加,可满足不同的偏好与预算,为租户提供了更多选择。”简可,第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

“尽管外籍员工家庭数量稳步减少,但本土租赁需求不断增加,为需求及入住率带来支撑。另一方面,一些服务式公寓转为散售,导致租赁存量减少,继而为租金提供更多上涨动力。普通及中端市场的租金平稳上涨,但高端公寓租金却在相当长的时间内维持相对稳定的走势,与整体市场的租金差距不断收窄。”吴珺,第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事

北京
“由于住宅销售价格持续强势上涨,预计未来将有更多服务式公寓项目转为散售而退出租赁市场。”熊志坤,第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

“北京住宅售价继续攀升,越来越多的人选择租房而非买房,静待更合适的机会出现。预期2017年本土人群的租赁需求占比会日益增加,高端公寓板块将迎来市场最佳表现。”孟宪新,第一太平戴维斯北京住宅租赁部助理董事

广州
“广州住宅租赁市场规模远不如其他一线城市,高端项目供应不足会在一定程度上制约市场发展潜力,但酒店式公寓和高端住宅租赁市场始终保持稳定的租金和高入住率。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“写字楼强劲的吸纳能力在一定程度上活跃了住宅租赁市场。在高端公寓板块缺乏新增供应的背景下,中端公寓板块正逐渐开拓市场,以吸引对高品质经济型住房存在需求的年轻就业者。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

深圳
“由于深圳房市调控新政出台,豪宅市场和高端住宅租赁市场受到严重冲击。与此同时,酒店式公寓产品凭借崭新的设施以及高品质的生活服务,更受精英及白领阶层的青睐。总体来讲,高端住宅租赁市场和酒店式公寓的入住率都将稳定保持在高位,服务式公寓的未来前景更加值得期待。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“深圳甲级写字楼市场的发展将为深圳引进大批商务精英人士,为高端住宅和服务式公寓市场带来大量需求。由于客户的租金承受能力较强,租赁市场尤其是服务式公寓租赁市场将稳步发展壮大并逐渐成熟。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

 

投资

RCA数据显示,2016年1-9月中国是亚太区最活跃的市场,完成交易金额达到203亿美元,仅次于日本,较去年同期仅下降7%。

大部分内地资本涌入一线城市写字楼市场寻找投资机会,这种局面很可能在来年持续。国际投资者则持续关注中心地段乙级写字楼的投资机会,希望通过升级改造来实现租金上涨和资产升值。同时,国际投资者还会探索项目改造的机会,如将经营不佳的商业裙楼或者陈旧的酒店改造为办公楼。

其他一些国际投资者开始关注于国内资本激烈竞争的资产类别,也就是零售领域。2016年年末,多笔零售项目交易达成,其中既有单体资产、股权交易,也有资产包交易、平台收购或者资本注入。尽管零售市场依然充满挑战——供过于求、零售销售放缓、网上购物竞争激烈,但是经验老道的运营商仍有机会开拓市场份额,从经营不良的资产为着手发掘投资机会。

一向为投资者所忽视的住宅租赁市场如今也得到了一些关注。与其在价格令人乍舌的住宅销售市场“挤破头”,不如关注那些不适合出售的项目,加以有效管理来服务当地社区,同时获得可观利润并释放价值增长潜力。

鉴于潜在的债务危机以及紧缩的贷款环境,投资者也在关注传统资产类别以外的投资机会,例如在有担保物的前提下提供贷款,或从银行购买不良资产包。

中国是人口老龄化最快的国家,因此理论而言养老地产市场拥有巨大潜力。有许多投资者关注养老地产,但尚未能全面认识这一新兴板块,或是苦于找不到合适的合作伙伴以及投资机会来进入市场。

未来可能会出现另一类投资机会,即政府拥有的资产。例如,政府迁至新商业区的新写字楼或希望降低负债水平,或考虑出售位于中央地段的陈旧的办公楼,如此将给投资者带来不可多得的项目改造或翻新机会。然而据市场推测,这类资产应该不会在公开市场出售,而是以房地产投资信托(REIT)的形式推出。

从投资交易情况来看,市场中仍然存在许多投资机会,但同时也有不少投资者认为价格过高,市场基本面过于疲弱,所以决定按兵不动,静待形势明朗。还有部分投资者逐渐意识到一线城市由于目前价位过高投资升值机会有限,决定重新进入一些价位相对较低但投资回报率较高的二线城市。

然而,最受媒体关注的莫过于中国的境外投资。RCA数据显示,中国是仅次于美国的第二大境外投资国。中国境外投资总额达到139亿美元,现金净值增加了32.6亿美元。过去,中国的境外投资多由开发商主导,重点关注稳定的写字楼项目,或者商业/住宅项目的开发机会;然而随着投资主体以及境外投资的目的日趋多元,投资范围逐渐延伸至酒店、物流资产以及保健领域。这些投资可能是战略投资的一部分,抑或是为了获得海外品牌以及管理运营模式,以便未来在国内市场开发同类项目。

投资于海外市场绝非易事,即便是在“最好的时代”。受英国脱欧以及美国总统大选的影响,汇率大幅波动,不确定性愈发充斥市场,这些对于国际市场投资来说都是利空信号。此外,中国对资本外流的控制、投资目的地国家的投资限制,都进一步增加了境外投资的难度。不过,一些具有冒险精神的投资者充分利用汇率差价,在货币相对人民币贬值的市场完成了海外投资。

上海
“对众多国际投资者而言,上海投资市场仍然充满挑战。场内多为单体资产交易机会,相对借款成本来说回报处于负区间。即便如此,仍然有很多国际投资者寻找战略型投资机会,如组合投资、与当地运营商合作或者直接投资运营商。与单体资产投资相比,这些投资或许更加复杂、周期更长,但回报也会更高。”简可,第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

“尽管市场基本面趋于疲软,但鉴于资本规模可观且大多受出境限制,投资回报率不断压缩,同时资产价值上涨。较大规模的金融机构继续关注替代型资产,寻找更高的投资回报。而房地产作为一类重要的替代型投资,其价值只会被越推越高,最大的问题在于寻找合适的投资机会。然而,这种局面将会改变。一方面,大型开发商采取‘轻资产’策略,对所持资产进行精简和重组。另一方面,如果2017年住宅市场进一步降温,开发商或许会出于实现销售目标、降低负债率等考虑而出售商业资产。”何锦德,第一太平戴维斯上海投资部董事

北京
“据预测机构投资者会继续在北京寻找投资核心资产的机会。然而,鉴于该类资产有限,预计更多的投资者会关注不良资产,通过改造获得更高回报。”熊志坤,第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

“大型开发商会继续使用轻资产战略,以降低扩张过程中的风险。部分股权转移以及资产证券化将扮演日益重要的角色。” 严迅,第一太平戴维斯北京投资部董事

广州
“2016年广州投资市场总体上保持波澜不惊,但土地市场表现异常活跃,特别是在住宅板块,仅第四季度广州市场就有超过10幅土地完成出让。其中大部分地块位于城郊区域,溢价率达到历史新高。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“企业收购与股权合作成为广州投资市场一大亮点,例如越秀地产和阳光城通过股权收购获得位于南沙区的开发土地。在激烈的土地竞争下,开发商通过资本操控方式在土地竞争中获利,有望降低拿地成本,同时也能拓展自身土地储备规模。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长


深圳
“深圳一手住宅成交均价及涨幅在2015至2016年都稳居全国榜首,同时深圳今年还刷新了全国土地成交单价和总价地王记录。这是一个年轻和充满活力的市场,其未来的投资前景一直被普遍看好。”何凌,第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

“深圳十三五规划划定了12个未来发展的重点片区,其中坪山作为产业发展的重点片区,未来将推出更多的工业用地;宝安的第二会展片区也是重点发展片区之一,未来将会重点投入基础配套设施建设。随着城市配套和产业片区建设的推进,未来深圳将会迎来越来越多优质的投资机会。”林木雄,第一太平戴维斯中国华南区董事长

成都
“2016年,在商业地产整体看衰的背景下,成都投资市场相对活跃,反应出投资者对成都的长期发展看好;而交易物业集中在城南核心区,反应出淡市下,核心地段的优质物业仍能吸引投资者关注。”罗元均,第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

“展望来年,在国家中心城市和自贸区设立的推动下,预计会有更多的投资者将目光投向成都市场。此外,预计在成都市政府的努力推进中,商业地产资产证券化进程预计会加速,丰富成都商业地产的投资格局。”胡裕华,第一太平戴维斯华西区董事长

 

酒店

未来数年内,文化、消费者行为以及房地产等领域的变化或许都会在酒店市场有所体现。目前,这一联系已在运营商身上得到验证——替代型住宿服务商不断涌现并迅速增长,如空中食宿、途家,此外一些中等规模的中高端酒店品牌也进入市场,主要服务于年轻时尚的旅客。

与此同时,一些零售品牌涉足酒店市场,以酒店为媒介进行品牌塑造以及产品展示,如宝格丽、无印良品。除了邀请专业设计师参与客房装修,客房内部也用自身产品进行布置,为消费者呈现产品的家用效果。部分运营商还提供二维码扫描服务,方便酒店宾客直接网上购买产品。

运营商的“国籍”也发生了变化。过去酒店业主高度依赖国际品牌来进行管理,如今国内开发商也在酝酿打造独立的品牌,凭借本土优势更直接地服务于本土宾客;同时合理化配置资产包,实现酒店运营利润最大化。如此一来,不仅能够使产品及服务更贴合本土消费者品味,更可节省运营许可费用——倘若资产达到一定规模,将产生非常可观的许可费用。

本土投资者对海外酒店资产及运营品牌的投资兴趣不减,依然是酒店市场最主流的趋势之一。除了对连锁酒店及运营品牌的高调收购以外,还出现了对酒店相关行业资产以及公司的收购,英国Center Parcs的收购就属于这一类。

本土旅游及商旅的需求继续增长。人民币兑美元贬值、旅游基础设施发展、国内商务社区继续增长,不断为酒店领域带来新的需求增长点,尤其是在一线城市。过去三年中一线城市酒店入住情况已有所改善,预计入住率将继续上升,并最终推动全市酒店客房日均价上涨。城市生活繁忙且压力大,需要换个环境解压散心,而居民收入的增加、高速铁路的陆续开通,为周末出游提供了更多有利条件。

随着消费品味的改变,运营商也开始做出调整。越来越多的运营商在项目中融入技术元素,如设置在线预订及支付端口、开发移动应用或升级室内硬件。与此同时,市场开始对新项目的文化、艺术品位提出要求。在酒店内为宾客举办更多活动,不失为提升酒店文化品位的一种途径。

活动不仅限于艺术与文化范畴,更可延伸至当下风靡的健康与保健领域,如提供健身课程、烹饪课程等。与健康相关的绿色技术也是一个特色卖点,如更先进的空气净化系统与环境控制系统。

中国
“供应过剩是中国酒店市场长期面临的问题,主要源于政府导向的开发,尤其是市场对大型五星级酒店的偏好。近年来,领先城市的新增供应有所减少,而来自本土商旅人士及游客的需求不断增加,为入住率提供支撑,同时客房收入也开始呈现一定的上涨势头。”简可,第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

“目前市场上有很多有趣的现象,如新技术的采用、多国企业的合作,以及本地品牌的发展。运营商与酒店业主也愈发认识到,需要增进与宾客的交流,根据客人品味及偏好的变化及时调整产品及服务,并且根据当前或未来的机会做出适当的定位及定价。比过去相比,现在的酒店市场具有更明显的个性化定制特点。”王冰,第一太平戴维斯中国酒店部董事

 
 

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邵轶菁

邵轶菁

董事
中国区市场传讯部

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