Savills为国旅集团资产包提供升级改造策略顾问服务

随着地产商跑马圈地的快速扩张逐渐接近尾声,中国房地产已由扩张时代进入存量时代。城市更新、存量升级成为了房企加强开发储备的重要途径。

"教科书"式的升级焕新

Willis Tower西尔斯大厦  硬件升级、业态更新

位于美国芝加哥的西尔斯大厦(Willis Tower),2015年起开始进行升级改造,预计将在2020年一季度完工。整个项目最大的改动,是在建筑基部外围增建一圈三层高、占地近2.7 万平方米的玻璃结构空间,新增部分的顶部还会开设露台与花园,新增业态包括健身中心、会议、商业及餐饮等,为现有租客及大厦游客提供服务,提升租户体验。

据Willis Tower的投资方黑石集团预计,在对物业进行改造、提升物业出租面积与租金水平并将空置率降至10%后,若其在2020年项目完成顺利实现退出,其就本项目实现的税前利润率在50%-60%之间。

盈科中心

准确评估内外条件、变更功能

位于北京三里屯街区的盈科中心,于2014年以约合57.8亿人民币的价格整体出售给基汇资本,成就了彼时海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。基汇资本接手之后,并未像很多地产商一样将项目拆散出售实现现金回笼,而是将商业面积改造成写字楼。这一发生在5年前的房地产更新举措,综合考虑到“北京写字楼租金高、空置率低、存量潜在升级需求大以及项目改造成本小”等内部基因与外部环境因素,实现了盈科中心“商改办”成功转型。

选择对的时机,准确评估潜力,合理定位业态,用资产管理的思路进行改造,获取来自零售、办公楼和服务型公寓多样化的现金流,使资产不断升值。基汇资本收购后经过改造,商场部分实现满租。2018年底,基汇资本以大约105亿元人民币的价格出售盈科中心,该交易额亦打破了北京商业地产成交价格记录。

国旅长安大厦

差异化定位、硬件升级、功能转换

国旅长安大厦,位于北京长安街与金融街交汇处,空置率仅1.3%的黄金区域内,汇集了众多国内外高端金融机构和国企总部,为目前全国租金最高的商务区。而大厦建成30年,早期配置、品质形象以及功能定位等都亟待升级。第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问团队,担任项目改造规划顾问及独家租赁代理。

根据项目体量小、区位优越、办公需求旺盛等特征,采取“臻品商务”的差异化定位,与区域其他项目错位竞争。通过外立面形象升级、公共区域现代化改造、机电设施进行优化并引进智能化管理体系等措施,使三十年老建筑重新焕发绿色健康、智能化的全新商务风貌。

在招商过程中,创新运营管理模式,结合区域产业环境,锁定支付能力较强的金融类企业,以商务社群为主导优化租户结构;通过聚集产业生态链上的不同企业,创造交互空间,鼓励社群活动,增加老租户粘性的同时吸引优质新租户;提升项目的空间利用率、办公效率以及品质氛围,保证项目整体运行的顺畅与持续的竞争力。

基于对项目的全面梳理与价值评估,进行定位调整、功能转换、硬件提升与软件升级综合并举的调整方向与具体措施,目前项目实现租金价值提升3.6倍,原有资产的价值得到盘活。

国旅集团资产包

综合评估、全面梳理、因材施策

国旅长安大厦项目的成功改造,为我们积累了宝贵的经验并获得业主的充分认可。第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问团队,亦荣获国旅集团旗下十个物业资产项目的评估及提升策略顾问服务。

团队针对所有项目楼宇条件、产权归属、功能定位、市场需求、租金水平等开展全面的梳理评估,将项目进行分类、分级。结合项目各自特点,提出具有针对性的、包括“重点改造、 小规模改造、维持现状及择机退出”等改造方向,以及具体细致的实施策略。

“对于一个商业项目来说,最重要的不是建筑本身,而是经营管理。”

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问团队负责人、董事熊志坤,视“运营”为存量时代资产价值升值的制胜法宝。对于投资者来说,专业的资产管理能够带来稳定的收益从而实现项目保值增值;对于业主来说,合理控制成本保证收益最大化,可规避市场风险。在资产管理“投融管退”生命周期过程中,针对国旅集团资产包项目,重点关注“管”和“退”环节,即通过租金收入和资产出售获得溢价收益,或通过资产证券化等途径缩短投资回报周期。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东:“随着北京城市功能尤其是主城区功能的变化,空间需求旺盛而土地供应收紧,发展空间不足已成为城市发展面临的重要问题。盘活存量资产价值,提升空间使用效率,逐渐成为业主及投资方的诉求。如何挖掘存量市场,提高资产潜在价值,成为城市发展及企业发展的新机遇。“就让第一太平戴维斯凭借近200年的专业化的全球视野、超过二十年的本土项目经验,在传承与发展中平衡建筑与城市发展的共生关系。

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