第一太平戴维斯2019年半年度武汉房地产市场回顾暨展望

7月29日,第一太平戴维斯武汉公司举行下半年度武汉房地产市场走势媒体见面会。第一太平戴维斯武汉公司董事长伍嘉乐、商铺部高级董事黄英波、商业楼宇部高级董事付丽与武汉诸多媒体一起,共同探讨武汉下半年度的房地产热门议题。

武汉甲级写字楼市场

- 2019年上半年,武汉甲级写字楼市场录得泛海创业中心入市,为市场带来5.8万平方米新增供应,推动全市甲级写字楼存量升至约185万平方米。

- 受宏观经济疲软影响,2019年上半年全市甲级写字楼净吸纳量同比下降80.3%,仅录得2.1万平方米。2019年第二季度单季吸纳量仅8,100平方米,为近五年单季吸纳历史新低。截至2019年第二季度,空置率录得34.2%,较2018年末上升1.0个百分点。

- 市场租赁需求放缓、去化压力上升使部分业主持续下调租金预期。其中作为核心商务区的建设大道区域租金下行明显。作为武汉最早形成的核心商务区之一,区域内甲级写字楼市场存量占全市34.5%,为所有区域市场中最高。在需求转弱和供应过剩的环境下,新旧项目竞争激烈。截至二季度末,建设大道平均租金为每平方米每月113.8元,第二季度单季租金降幅最为明显,同样本环比下降1.6%。从全市水平来看,截至2019年上半年末,全市甲级写字楼平均租金为每平方米每月117.6元,较2018年末下跌2.2%。

- 需求方面,传统金融,信息技术行业及第三方办公运营商为上半年武汉甲级写字楼的主要需求来源,其去化贡献率分别为32.9%,12.7%和11.2%。从资本来源来看,内资企业的租赁活动依然是市场去化的主要贡献来源,占比超过八成。与此同时,上半年WeWork在武汉的第一个办公空间开业,使得外资租户上半年租赁活跃度有所提升。从租赁形式上来看,上半年来新增需求来源于现有租户的扩租需求,去化贡献率达34.7%,其中内资保险企业扩租活跃。其次随着租赁成本下行,也使得企业升级搬迁需求持续释放,占新增需求的31.8%。

展望

- 展望2019年下半年,市场将迎来两个优质项目入市,分别为航空路的K11和建设大道的香格里拉二期,其中K11为航空路商务区近三年的首个甲级写字楼新增供应,我们预计该项目的交付将伴随一部分航空路片区租户的升级搬迁需求得以释放。需求端来看,以联合办公为代表的第三方办公空间运营商将持续在汉布点。整体来看,我们预计下半年武汉甲级写字楼市场需求将较上半年有所增长,但全市空置率仍将徘徊于30%以上的高位。租金仍将在一段时间内处于下行通道。第七届世界军人运动会(军运会)将在四季度开幕,预计部分未来供应项目受停工影响将延迟入市。

武汉零售物业市场

- 2019年上半年,位于中南中北路商圈的帝斯曼购物中心和位于汉口沿江商圈的壹方北馆陆续开业,新增供应14.2万平方米,推动全市零售物业市场存量升至约612万平方米。

- 全市购物中心首层平均租金表现平稳,截至2019年第二季度,租金水平环比微幅上涨0.3%至每平方米每月330.8元。现有项目的品牌运营调整仍为市场的需求主线之一,较2018年末,购物中心空置率上升0.3个百分点至6.2%。

- 租赁需求方面,首店经济持续在武汉零售市场“飘红”,品牌选址多集中于新开业项目以及运营成熟的地标型零售项目。G-Super超市、理想ONE电动汽车、Meland Club于壹方北馆开业;设计师品牌、潮牌及护肤品牌更青睐于辐射全市的地标性项目开设其品牌首店,意大利手工品牌Boccadamo、轻奢女装品牌BESIONIA、英国设计师品牌Bora Aksu及美国潮牌SPRAYGROUND入驻武汉国际广场,护肤品牌POLA在武商广场重开其武汉首店;与此同时,文创品牌持续在零售项目中打造体验空间,钟书阁在群光二馆开出武汉首店即为一例。

- 网红茶饮持续扩张,季内录得乐乐茶武汉首店在汉街万达广场开业,同时该品牌在永旺梦乐城经开店和永旺梦乐城金桥店围挡;奈雪の茶季内分别在壹方北馆、M+购物中心、及花园道开出新门店;喜茶武汉首家热麦店在武汉天地围挡。

- 线上品牌加快线下拓店步伐,唯品会在泛悦汇昙华林、武汉摩尔城连开两家门店,并在新世界国贸店围挡;内外在壹方南馆开设武汉首家线下实体店。

- 与此同时,多个购物中心运营商利用IP效应与展览相结合,增强消费者体验,如武汉国际广场引入乐高趣玩乐园展。壹方北馆则与电影IP相结合举办《玩具总动员4》电影主题特展。此外,壹方南馆和K11 Select分别引入“时间的礼物”花植艺术空间展和K11 Select GQ实验室“挺好的”展吸引人流。

展望

- 展望2019年下半年,预计武汉零售物业市场仍将以现有项目的品牌调整为主,市场或将保持平稳。需求端,网红茶饮品牌仍将继续扩张在汉版图,且在店面布局中融入更多情景营造的元素;引入品牌首店打造首店经济也将是运营商调改的主线之一。与此同时,伴随着1995年之后出生成长的Z时代人群逐渐成为零售市场的消费主力群体之一,他们对个性化的需求也会促使更多的设计师品牌、潮牌以及个性化定制品牌在市场中积极生长。

 

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