第一太平戴维斯2019年长沙上半年市场回顾与下半年度展望

近日,第一太平戴维斯长沙公司举行2019半年度房地产市场回顾与展望媒体分享会。会上,长沙公司总经理胡博飞与诸位媒体就近期业内的热点话题展开深度探讨。

城市概览

- 宏观经济 2018年,长沙宏观经济持续增长,增速超过国家整体水平,尤其进出口总额及固定资产投资总额增幅显著,同比增长分别为36.8%及11.5%;外商投资积极,2018年,长沙实际利用外资金额高达57.8亿美元,同比增长10%,城市整体经济发展迅猛。

- 城区联动 国务院《长江中游城市群发展规划》进一步强化武汉、长沙、南昌的中心城市地位,依托沿江、沪昆和京广、京九、二七等重点轴线,形成多中心、网路化发展格局,促进省际毗邻城市合作发展。

湖南湘江新区战略定位为“三区一高地”。功能分区,“两走廊、五基地”。新区内涵盖望城、岳麓、宁乡三大国家级经济技术开发区。

- 基建网络 长沙基础设施建设亦有长足发展。黄花国际机场2018年旅客吞吐量达2,527万人次,入榜全国机场旅客吞吐量前20名。轨道交通也在拓展,根据长沙市轨道交通建设规划(2016-2022年):至2022年建成线网总规模约264km。高铁网络半径也在不断拓宽,以长沙为中心点,搭建“5小时生活圈”高速铁路网,辐射至华东、华南、华西、华北各大重要枢纽。

长沙甲级写字楼市场

- 2019年上半年度,长沙甲级写字楼市场新增供应36,000平方米,环比下跌93%;净吸纳量12,000平方米,环比下跌40%;空置率为38.2%,环比微幅上升1.0个百分点;租金为104.4元/平方米/月,环比下跌2.2%;成交总面积为7,260,000平方米,环比下跌4.48%;成交均价为10,050元/平方米,环比上涨5.12%。

- 上半年度写字楼市场受经济增长稳中趋缓、共享办公降温等叠加原因,上半年净吸纳量走弱,但从新增供应量来看,一线城市上海仍较为活跃,上半年新增写字楼超44.4万方。

- 从行业来看,传统金融、信息技术、第三方办公服务运营及房地产建筑行业为主要需求来源,前四位行业租赁需求上半年去化贡献率近七成;从资本来源来看,内资企业仍是市场主导。从租赁形式分析,2019年上半年,现有保险类企业积极扩租。企业扩租新增租赁需求的去化贡献率达30%;其次,升级搬迁的需求仍维持去年的活跃态势,占新增需求的32%。

展望

- 租金企稳,新增供应保持市场活跃度:办公存量高压下,写字楼空置率有所上升,租金涨势动力不足,未来半年将会在小幅波动中维持平稳态势。在全球经济释放新动能的影响下,预计下半年办公市场仍有新增面积,市场趋于活跃。

- 第三产业发展有利于释放稳定办公需求:相较于2018年的强势供应,今年长沙甲级写字楼市场的新增供应暂时回落,市场将迎来消化存量的好时机。长沙的第三产业持续保持高增长,将释放稳定的办公需求,预计未来甲级写字楼市场空置率和租金水平波动将维持在合理区间。

- 写字楼科技化:科技创新不断更新建筑的运作方式,也重新考量建筑表现力,改变人们的生活、工作状态。当科技不断应用于写字楼,也将把写字楼管理提升至新高度,整体运行更为高效、安全、纯粹。身处其中的人们逐渐接纳全新的工作方式,未来发展也必将与写字楼紧密相连。

长沙零售物业市场

- 2019年上半年度,长沙零售物业新增供应(含百货)75,000平方米,环比下跌51%;净吸纳量(含百货)140,000平方米,环比下跌58%;购物中心空置率6.2%,环比�跌0.3个百分点购物中心首层平均租金约为300元/�方米/月。2019年上半年新增商业用地147万方,同比上涨13.9%,高于近三年同期;成交量价双双下滑,均低于去年同期,长沙县成为商业用地成交的主力区域,商业用地呈向远郊扩容趋势。

- 回顾2019年上半年,零售商业市场供求环比下滑,新增供应主力集中在雨花区。成交持续低位,上半年月均销3.5万方左右,受前期新增供应及存量影响,当前雨花区和岳麓区市场货源充足,为主力成交区域。

- 从需求端上看,长沙上半年零售物业市场的租赁活动依然受零售品牌和餐饮品牌驱动。就品牌细化而言,更具个性化、潮流的设计师品牌在地标性物业积极布局首店,具有人气驱动作用的网红餐饮品牌加速在长沙扩张。

展望

- 展望2019年下半年,预计长沙零售物业市场将保持平稳。铺位将更加细化,单位面积趋小,以提高坪效;网红品牌将持续扩张,在店面布局中融入更多情景营造的元素,以吸引客流,带动项目活跃度;儿童、亲子、家庭类业态有较大的发展空间,同时提高家庭黏性;此外,伴随着1995年之后出生成长的Z时代人群逐渐成为零售市场的消费主力群体之一,他们对个性化的需求也会促使更多的设计师品牌、潮牌以及个性化的定制品牌在市场中积极布局。

长沙公寓市场

- 公寓市场持续利好,连续两个月放量。住宅公寓本月量价齐升,稳步增长,商务公寓环比小幅消化。中心板块公寓成交上涨导致市场整体均价环比增长。

第一太平戴维斯长沙公司总经理胡博飞表示:“2019年下半年度公寓产品将趋于更丰富、更细化的发展。公寓的投资价值仍然是吸引投资者购买的最主要因素。除了硬件设备的优化、软性服务将成为客户的首要考量因素。第一太平戴维斯也会针对公寓产品提供专业的物业及资产管理服务,将国际化的管理理念、高科技、数据化的管理手段与对长沙本土市场的深刻洞察完美融合,使项目得以可持续发展,并不断增值,助力开发商和投资者实现资产收益最大化。”

 

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