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居有所安 - 2019中国住宅市场报告

居有所安-2019中国住宅报告

中国的住宅市场化历史并不久,在其不断发展的进程中,曾多次受到应对市场过热的政策调整,到现在已经历了多轮周期。

最新一轮的房地产降温始于2017年下半年,旨在应对上半年由于投机性投资和开发商融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长:共计有22个城市实施了不同程度的房产限购政策;首套住房首付款基本维持在30-40%间,第二套住房的比例则高达60-70%;在一些银行,住房贷款利率甚至在基准贷款利率的基础上上浮了20%。虽然2019年初在“因城施策”政策指导下,部分城市适度松绑限购,但楼市整体基调仍以稳定为主,整体放松程度依然有限。

与前几轮调控不同的是,此轮调控政策除了抑制需求,还针对供应面制定了若干细则,尤其在鼓励提供租赁住房方面。

中国住宅租赁市场改革始于2015年,但直到2016年底至2017年,整体政策支持才变得逐渐清晰,并取得了阶段性的进展。土地市场上出现了租赁住宅用地,政府也为租赁住宅开发开辟了新的融资渠道和税收优惠。在租售并举及限购限售政策加持下,一线城市的平均交易价格已经趋于稳定。

另一方面,政府在这一轮调控中加大了对金融体系,尤其是非金融公司债务水平上升的应对措施。过去十年中,包括开发商在内的许多公司通过增加净负债来推动业务扩张,这一举措在增加市场流动性、降低开发商融资成本的同时,也不断推升了整体债务水平。在过去的12-18个月中,传统融资渠道变得愈发艰难,大多数行业(包括房地产)的债券发行和银行贷款受到更严格的控制。

面对交易量放缓、信贷扩张冻结的开发商无疑正在经历一段艰难时期。大环境的不确定性甚至激发了万科这样的头部房企高喊“活下去”的忧患意识。为渡过“寒冬”,开发商开始了洗牌及整合过程。大企业更多的开始从较小的企业收购资产,或直接收购较小的企业。同时,开发商也在尝试多元化的投资组合模式,积极涉足到长租公寓等受政府支持的业态,不断拓宽融资渠道。资产支持证券(ABS)及尚待立法支持的房地产投资信托基金(REITs)等新的融资渠道将为开发商在长租公寓等领域创造有效的退出机制。