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上海 | 楼宇前期规划精选

摩天大楼是城市的缩影,建一座楼好比建一座城,一座座楼宇描绘出城市最美的天际线。

在寸土寸金的城市里,每一座楼都可能成为城市发展的是一次挑战、一次机遇、一座里程碑,正所谓楼有多好,城有多美。

为此,我们——第一太平戴维斯,尊重每一块土地和每一座楼宇的价值。城市的发展少不了城市规划师,楼宇的建成更倚重楼宇规划师。

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事郑廷俊

进入2018年,国内主要城市的写字楼市场开始迎接新增供应的高峰,与之成正比的是未来日益增长的需求高峰。因此,在激烈的竞争中,你无须彷徨,但却绝不能坐以待毙。

正如郑廷俊所言:“看清趋势,才能精准定位,注重细节,才能品质出众,你的楼有多好,在于你的前期规划有多棒。”

高瞻远瞩,精准预测
敢为人先,才能让你遥遥领先

丁香国际商业中心(2007)

丁香国际商业中心坐落于上海浦东联洋社区,总建筑面积达150,000平方米,其中写字楼60,000平方米。早在2007年第一太平戴维斯应邀为丁香国际商业中心提供写字楼前期顾问服务。

- 独树一帜

十多年前,联洋社区是一个以住宅和销售型写字楼为主,商务氛围极为落后区域。 你很难想像会有甲级写字楼的出现,更不用提“高、精、尖”的超甲级写字楼了。

然而,通过深入的市场调研包括对政府区域规划、写字楼未来供应和需求的分析以及上海未来十年商务环境的发展,我们做出了一个在当时看起来极为大胆的预测,将项目定位为服务高端金融客户的上海最顶级写字楼。

- 从坚持到“落地”

做出这个决定并不容易,因为我们必须为此大大提高建造成本,但在开发商的信任和支持下,我们坚持下来了。

丁香国际商业中心率先引入了多个尖端技术并在优化阶段对项目内机电、暖通、平面等一系列细节进行了升级。

- 成绩斐然

市场的发展与我们的预测如出一辙,丁香国际商业中心落成后,立即吸引了大型企业的关注,兴业证券、中国石油、麦卡伦汽车等知名客户纷纷入驻,以最高租金、最快租赁速率引领区域市场。我们更全力加盟成为丁香国际商业中心的物业管理公司,协助该项目前顺利获得中国绿色建筑认证及LEED银级预认证。

星荟中心(2014)

星荟中心位于上海虹口区四川北路,作为北外滩地区大体量办公楼,星荟中心的写字楼面积高达110,000平方米。

- 一次冒险

作为上海第三大商业街,四川北路在经历了90年代的繁华后,近年商业氛围势微,在众多新兴商圈的强势崛起中显得有些后劲不足,四川北路的商务氛围更是势单力薄,几乎没有成功的甲级写字楼。

在商业发展减速,商务氛围还未成形的四川北路,你根本无法想像如此大体量的项目该如何生存,这……,是一次冒险。

- 大胆尝试

我们接手项目时,该地块已经历了多年的沉浮,我们的写字楼部与策略顾问部合作完成了其前期开发定位的调整,在反复权衡之后做出了超前的尝试:在这样一片商圈中打造一幢大体量的写字楼,结合北外滩未来的发展前景,定位金融服务业的高端甲级写字楼。

这一尝试不仅得到了开发商的认可,更得到了虹口政府的大力支持。星荟中心的出现对北外滩地区的商务市场的全新定位有着不小的影响。

- 北外滩的主心骨

项目落成后,吸引了来自金融业、律所、设计事务所等现代服务业的优质客户,完全跳脱出本区域写字楼中物流业聚集的现象,也奠定了北外滩未来的商务地位,引领了该区域甲级写字楼的企业租户定位。

 

事无巨细,面面俱到
用细节决定成败

星外滩(2013)

星外滩1号位于星外滩滨江商务区,高达188米,总建筑面积达64,000平方米。

- 携手中国金茂

进入二十一世纪第二个十年,北外滩地区在全新的规划下,向“一个基地、三个中心”的发展目标大步迈进。

在这样的背景下,中国金茂集团着手打造“星外滩”商务区,其中包括34幢甲级写字楼。为了确保旗下写字楼一炮打响,今年年初金茂集团特邀我们作为其中国战略合作伙伴。本次为星外滩1号楼提供市场顾问、产品设计顾问、营销推广及租赁顾问服务。

- 前所未有的定位

在这个项目上,可以说我们的突破是前所未有的,我们打造的是一座专属“总部”王国。

经过缜密的市场分析,我们建议将产品仅针对高端金融业大客户。因此在平面设计上完全“摈弃”小面积分割,大大提高了使用率。

在我们的建议下,整栋建筑分成了7组叠加式独立办公区。每5层为一组,每一组办公区都细致周到的考虑了内部交通,加设扶梯,打破楼层区隔,整体沟通协作,并配置了200平方米挑高空中花园。

同时,270度扇形设计使星外滩1号的租户,可以最大程度的欣赏浦江美景。

星外滩一号一落成便受到市场追捧,目前本项目已由中国人保整栋收购。

宜家荟聚中心(2017)

宜家荟聚中心位于上海长宁虹桥临空经济区中,总体量达43万平方米,拥有商场、办公等多样功能。

- 与宜家结缘

宜家是全球知名的家配企业,家居零售业的开发对于宜家来说是家常便饭,而在写字楼开发上,是他们全新的跨界尝试。

因此在选择写字楼开发前期顾问时,他们显得格外谨慎,我们也是在很偶然的机会下成为了宜家的合作伙伴。

- 用“口碑”说话

早在十多年前,第一太平戴维斯就开始服务淞虹路的明基广场,从前期顾问,到营销租赁,再到目前的租务管理,超过十年的一站式房地产服务。明基广场的业绩迅速提高,远超同区域的写字楼项目,这一切都被明基广场的“邻居”宜家看在眼里。

所以当宜家准备打造自己的荟聚中心后,第一时间就找到了我们,为其提供前期开发定位及产品优化服务。

可以说,是我们在业内的口碑让我们与宜家结缘。

- 助力“跨界”成功

由于本项目是一个在商业零售主体上的五幢写字楼,空间纵横交错,因此,动线的合理设计尤为重要。

我们需要将消费客群与办公人员分流,并将目标人群准确高效地引导至不同写字楼中。

为了让这次跨界尝试完美落地,我们将考虑到的每一处细节进行详尽的指导,争取做到平面布局最优化。

城市更新,改造升级
你的弱点也可以是你的优势

中国百胜大厦(2015)

百胜中国大厦整体由国际甲级写字楼、商业配套、开放的公共空间组成。总建筑面积为24,258平方米。其中B1-B2层为商业面积;1-2层为公共开放空间面积;6-13层为办公标准层面积。

百胜中国大厦的前身是上海人熟知的西亚宾馆,在上世纪90年代它可是徐家汇商圈的“明星”。随着港汇广场、美罗城等新商场的登场,留给西亚宾馆的只有一份回忆与几分破旧。

- 砥砺前行

要在一个身处闹市区的城市更新项目上‘动刀’着实有难度,我们必须打破局限,才能与时俱进。

  • 徐家汇商圈周边道路复杂且交通流量大,导致可调整空间小
  • 以宾馆为主体的建筑在结构上限制较多
  • 徐家汇地下空间开发近乎饱和,向地下谋取更多空间的可能为零

- 不断突破

在这样的情况下,我们为中国百胜大厦打造了“变身计划”。既然占地面积不能变,那我们就要尝试在垂直空间上做做文章。

因此,建筑从原先的31米提高到70米,增加了垂直空间,就这样一座被绿植簇拥的空中停车场惊艳亮相,不仅解决楼宇内的停车难题,也为徐家汇增添了一道绿色风景线。

同时,百胜中国大厦的6-13层变成一个“玻璃盒子”,其中沿肇嘉浜路的幕墙安装了LED屏,自然与科技的结合将带来与众不同的视觉冲击。

秉承对环境的尊重,践行对城市建设的责任感,我们的写字楼部和物业及资产管理部合作,建议中国百胜大厦采用创新低碳结构以及立体绿化,向绿色建筑大步迈进。

该项目现已被百胜中国租赁,作为中国总部使用。

上汽集团长风公园总部(2015)

位于普陀区长风板块的上汽工业用地,早期是上汽集团的零配件制造基地。随着厂区迁移及上海城区的扩大,原来的工业用地已成为商家必争的香饽饽。上汽集团也有意来重新开发这片区域。

作为一次工业用地转型,需要抓住“提高容积率、可持续发展、差异化设计”三大原则,才能挖掘出土地的最大价值。

根据以上原则,我们为上汽工业用地定制了如下“套餐”:

  • 定位为甲级写字楼+商业配套+区域地标,总面积达80,000平方米
  • 以甲级写字楼为主打,并将客户群集中在互联网行业与高端制造业
  • 上汽文化元素融入规划——上汽汽车文化展示基地、4S店……

通过我们与业主、政府间的多次沟通,全新的规划获得了一致好评。

在后续的施工方案设计中,我们也根据多年物业管理的实际经验给到了专业建议,未雨绸缪。

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作为市场领先的代理机构,我们为开发商和业主提供最全面的商业房产销售咨询服务,包括了开发定位、市场推广、出租和销售代理等环节。

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我们针对您的商用物业和需求,策划专业的前期租赁方案。我们提供的方案是针对本地市场的状况量身定做的,可以保证您的资产不断增值。除此之外,我们与我们的全球服务网络紧密合作以确保为跨国公司提供更专业的服务。