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绿城发行CMBS

以绿城旗下“青岛李沧喜来登酒店”、“舟山威斯汀酒店”以及“沈阳新都绿城喜来登酒店”为目标资产的“中金-平安-绿城酒店资产支持专项计划”于2019年3月14日成功设立,本次募集规模为15.92亿,计划管理人为中金公司。第一太平戴维斯作为资产评估机构为该CMBS项目提供资产评估服务。

资产管理、金融创新、盘活资产一直是市场近期热词,这同时也代表中国的房地产从开发时代走向资管时代的变革来临。身处业界最前沿的第一太平戴维斯,面对变革也提出了我们的看法与展望。

激发市场活力已成首要任务

2019年1月,国务院决定任命易会满为中国证监会主席。在上任之前易会满曾在多个公开论坛上表示积极支持并推动资产证券化。刚刚结束的两会记者会中,政府亦表示 “我们要坚持通过激发市场活力,来顶住下行压力”。

传统房企业“重资产+高周转”模式在现阶段显然不利于“激发市场活力”。该模式严重依赖土地等资产抵押,以信贷和固收为主要的融资形式,导致房地产企业资本结构不合理,融资成本高企,金融企业业务形式单一,风险积聚。

CMBS成资产管理时代新出路

随着房地产行业的发展逐步进入存量时代,从开发时代到资管时代是大势所趋。而CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)扩宽了融资渠道,降低了融资成本,改善了资产结构,保持资产控制权的同时还享有未来增长潜力,为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。

根据第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部调研数据显示,截至到2018年12月31日,我国共发行CMBS产品51单,发行规模总计1,382.68 亿元。在发行主体方面,地方国有企业和民营企业占比超过60%。CMBS已成为地方国有企业和民营企业融资的重要工具。

酒店业迎来新气象

在今年发行的资产证券化产品中,底层资产类型主要包括商业综合体、写字楼、酒店、商业、物流园、公寓等。而酒店类房地产,自2014年受消费政策影响,受到了较大冲击和影响。经历了几年的低迷,目前一批高档酒店完成了从公务消费型酒店往商旅消费型酒店的转换,整体行业处于触底后反弹的初期,呈现入住率和房价双升的趋势,预计未来会有不错的经营态势。酒店类房地产良好预期及持续稳定的现金流,让该类资产也多受券商关注。

虽然目前国内酒店类房地产市场尚未完全复苏,但境内外投资者、私募股权基金和房地产公司等已敏锐地嗅到了其中的机会。 从第一太平戴维斯研究部刚刚发布的《中国酒店市场交易报告》可以看到,截至2018年第三季度中国酒店交易额至历史新高,达到人民币259亿元,同比高出65.3%,取代日本成为亚太区最大的酒店交易市场。

对于酒店这种规模较大的投资性物业,在由房地产公司或私人资本持有时,在运营及财务的操作上相对较具挑战。在成熟的海外市场,这种产品多以公开REITs并交由专业管理人的方式操作。酒店作为典型的经营性物业,现金流稳定,市场数据较为公开,十分符合CMBS或REITs的要求的。

酒店类物业原值普遍较高,酒店产权方希望对该类资产实行“出表”,可大大增加资金的流动性并改善资产负债表的表现。如果酒店持有后能以资产证券化或REITs来进行融资或退出,其资金规模是相当可观的。资产证券化为酒店持有者找到了新的盈利点,使得运营商得以更专注于酒店的服务与管理,对于提升品牌形象和服务理念均有正面意义。

纵观中国酒店市场,目前在一二线城市中的高端酒店都是具有潜力的投资标的。站在投资方的立场,先通过收购取得酒店资产,再藉由项目的改造翻新提升质量与价值,最后以资产证券化进行融资或退出所拿到的资金用以提升项目运营能力和品牌价值,也为投资人打造了一个良好的投资循环。

第一太平戴维斯华东区估值及专业顾问服务部主管,高级董事蒋岚雷

资产证券化商品成热门投资标的

近年,第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部参与了多个CMBS及类REITs产品的资产估值研究。我们注意到,发行及存续的CMBS和类REITs产品标的物业多集聚于京津冀、长三角和珠三角核心一线城市或二线城市核心地段,周边配套较为成熟,且标的物业多为运营年限较久的成熟性物业,出租率表现良好,物业跌价风险相对较低。依托品牌知名度、成熟的运营管理模式,以及较好的现金流稳定性,该类产品在市场上仍旧是投资热点。

展望2019,资产证券化的发展趋势依旧显著,房地产资本的寒冬或许正是证券化的春天。第一太平戴维斯将以灵敏独到的眼光把握市场最新动向,为存量资产在转型升级、招商、管理、运营、融资等方面提供专业服务,不断提升资产价值,并为客户打造制胜之路。

更多信息,请咨询:

  • 蒋岚雷 Frank Jiang
    华东区估值及专业顾问服务部主管高级董事
    电话:+8621 6391 6688
    邮箱: frank.jiang@savills.com.cn

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