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广州 - 黄埔区产业研究

第一太平戴维斯受保利之约,以广州市黄埔区为标本,研究工业强区产业转型升级所带来的物业开发机会。

黄埔区是广州市第一大工业强区,其生产总值位于全市前列,工业总产值、固定资产投资总额领跑全市,已发展起多个千亿、百亿、创新型产业集群。

然而,在如此高的生产总值之下,黄埔区的物业市场发展水平却十分滞后。区域内现存物业仍以老旧的产业园区、乙级写字楼为主,而甲级写字楼、星级酒店、大型购物中心等高端载体稀缺。

与天河区对比,则更能看出差距。黄埔区GDP仅次于天河区,居广州第二,但甲级写字楼供应量却与天河区相差巨大。天河区核心CBD珠江新城的甲级写字楼供应量,竟高出黄埔区10余倍之多。

究其原因,我们发现,第三产业产值低下是黄埔区发展面临诸多制约的根本原因。虽然黄埔区多项经济指标位列广州全市第一,但其第三产业产值过低,仅为40.06%,且八大主导产业仍然以传统第二产业制造业为主。由此而带来的,是其现代服务业整体发展水平较低,缺乏优质产业载体,配套尚不完善,而这些都是影响其发展的主要因素。

展望 · 黄埔

借鉴国际成功经验,对比曼彻斯特及波士顿的发展路径,不难看出黄埔区当前正处于产业发展转型期。

第一太平戴维斯广州项目及开发顾问部助理董事张晓远认为:“借鉴国际先进国家的经验,工业城市在发展升级中将会面临5大机遇:

  • 未来大力发展服务业将激发对优质产业载体的需求
  • 工业经济向创新型经济发展过程中带来的对办公物业产办分离的需求
  • 产业升级下,产业板块功能将更加集聚,功能划分明确
  • 传统制造业升级转型下,二三产融合催生对办公楼宇的需求
  • 专业化高级化空间吸引高端人才,带来对酒店、商场等高端商业配套的需求

同时,结合黄埔区十三五规划,可以预判黄埔区物业在不同的时机所具备的发展机会。并且,第一太平戴维斯本次的服务也获得保利集团高度认可。张晓远表示,未来广州项目及开发顾问部将继续发挥专业优势,深入研究城市在升级过程中带来的发展机会,更好的助力城市发展。

资产证券化商品成热门投资标的

近年,第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部参与了多个CMBS及类REITs产品的资产估值研究。我们注意到,发行及存续的CMBS和类REITs产品标的物业多集聚于京津冀、长三角和珠三角核心一线城市或二线城市核心地段,周边配套较为成熟,且标的物业多为运营年限较久的成熟性物业,出租率表现良好,物业跌价风险相对较低。依托品牌知名度、成熟的运营管理模式,以及较好的现金流稳定性,该类产品在市场上仍旧是投资热点。

展望2019,资产证券化的发展趋势依旧显著,房地产资本的寒冬或许正是证券化的春天。第一太平戴维斯将以灵敏独到的眼光把握市场最新动向,为存量资产在转型升级、招商、管理、运营、融资等方面提供专业服务,不断提升资产价值,并为客户打造制胜之路。

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我们致力于为客户提供从市场调研、市场定位、到全程顾问的全链式闭环服务。服务的项目业态包罗万象:综合体、写字楼、购物中心、商铺、住宅、服务式公寓及酒店等。

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