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上海 - 徐汇日月光

的确,早在2003年日月光集团就已涉足大陆房地产市场。如今,日月光集团在上海已开发了日月光宏嘉大厦、日月光中心广场以及最新的徐汇日月光中心。

说日月光是从电子制造业跨足地产,这并不准确。事实上,日月光最早就是做房地产业的,可以说,房地产已伴随日月光20多年。

援引自《第一财经日报》专访日月光集团

徐汇日月光中心自2017年底进入市场后,迅速窜红。丰富的餐饮、休闲体验让许多年轻人将此作为打卡圣地。而百胜中国、百事食品和达美乐等知名企业进驻其写字楼更是轰动一时。从流量数据来看,徐汇日月光中心称得上是这两年来沪上人气十足的零售项目,更是领先市场的写字楼项目。

无独有偶,第一太平戴维斯与日月光集团的三度合作也成就了一段佳话,而徐汇日月光中心——从商场变身写字楼的成功“破局”,更是让人津津乐道。

去过徐汇日月光中心的各位都知道,商场部分包括地下二层和地上四层,第五层开始便是写字楼区域,但曾经它整个项目的定位自上而下都是商场。为何如此改造,其中也有一段故事。

商场变身写字楼
用专业和远见铸就改造界奇迹

将时钟拨回2013年,徐汇日月光中心的建设还在紧锣密鼓地进行中,然而中国快速发展的电子商业消费和商业市场的变化给他提出了一个严肃的课题:9层楼的商场设计似乎并不符合市场的发展趋势和客户的需求,项目还未竣工便开始寻求改造的可能性,而这时日月光的老朋友第一太平戴维斯又及时地参与了后续的整个服务。

第一太平戴维斯商业楼宇团队首先为日月光集团提供了一份可行性分析报告,报告中提出了将项目的五至九层改造成办公楼的建议,其中主要参考依据可分以下几种:

  • 徐汇日月光中心作为地铁上盖项目,公共交通资源丰富
  • 项目自身及周边地区配套设施齐全
  • 地处徐家汇辐射区域,又毗邻漕河泾开发区,对甲级写字楼需求旺盛

这一创举可谓是改造业的排头兵,市场上还没有太多的成功案例可以参考,那改造究竟该如何进行?


我们对原有的设计和设施进行了一定程度的保留。

写字楼标准层高通常在3米左右,而作为原商场项目,徐汇日月光中心却达到了3.2米的净高。同样,楼层承载相比其他写字楼也大大提升,并且能让租户使用更为充足的供电量。

除了这些原有的优势,一些被视作改造中的“鸡肋”也被巧妙地保留了下来,为日后成功地租赁埋下伏笔。比如完整地保留了燃气线路与排风管道,这绝对是一个前瞻性的决策。


有些设计是不可以妥协的,再难我们也必须将其彻底改掉。

除了一些前瞻性的保留,商场转型办公楼最大的难点还是在于专业改造,其中一个至关重要的环节就是动线改造,在追求办公区域私密性的同时也要顾及到商场活动区域的丰富性。因此,第一太平戴维斯对楼内动线的设计也进行了改造,共配置了14部垂直电梯、3部手扶电梯,来分别满足写字楼部分、商场部分的垂直动线需求,最大程度地照顾到了从车库上楼、从轨道交通上楼及从地面交通上楼的客群。

此外,第一太平戴维斯发掘项目优势,充分利用五层与九层设置的露台打造空中花园,引入自然光线,让楼内的上班族可以共享活动空间,感受大自然的气息。


因为稀缺,所以优秀
百胜中国视其为“不二之选”

如今徐汇日月光写字楼最新录得的出租率已接近80%,在出租率和租金的数据上都远超周边同类型项目。吸引了国内外众多知名企业入驻,其中就有百胜中国、百事食品、达美乐,第一太平戴维斯的专业租赁团队从项目特点出发,精准地把握租户需求优化租赁方案,短时间内大幅提升项目出租率,并实现了快消行业巨头聚集。真正做到了在写字楼租赁工作上的量多质优。

百胜中国的入驻正是看中了该项目拥燃气线路和排风管道。当时百胜集团希望在上海设立一间及食品研发于一体的办公室,但位置久久未定,原因就是绝大多数的写字楼并不具备使用燃气的条件,而符合条件的商场很少会将铺位出租用于办公。之前所保留的设计就在此“大展拳脚”,完美契合百胜集团的需求,顺利引入了徐汇日月光中心。

从定位、改造、营销到现在的成绩,我们精心规划了徐汇日月光中心进入市场的每一个步骤,之所以称其为破局,更多是因为我们将劣势转化为优势,从先天不足改造成得天独厚,这正是我们商业楼宇团队赋有远见、秉承专业的最佳印证。而我们与日月光集团的三度合作,也展示了客户对我们的信任。

第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事及主管郑廷俊

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