“上海投资市场的核心议题正在从价格底部转向存量定价与资产盘活。”

张晋博，研究部

复苏获赋能

•第三季度，上海大宗交易市场录得14笔成交，总金额约144亿元。尽管整体交易活跃度仍处于历史较低水平，但季内多笔大额交易的达成，仍支撑当季总成交额同比、环比大幅上升。

•季内，拼多多在上海完成两笔整栋办公物业收购，合计约46亿元，分别落子陆家嘴与虹桥。拼多多也成为本季上海核心商办市场最重要的自用买家之一。

•核心零售资产过去的定价隐含升值预期，可对冲现金流偏低；如今资本化率走阔压制资产升值预期，估值基准回归项目现金流。因而松江万达这类现金流稳定，且具备运营改善空间的近郊项目也开始进入太盟等机构投资者的视野。

•上海物流市场录得丰树西北物流园交易，对价与年初评估值完全一致，买卖双方定价共识初现，供应端收缩在稳定租赁市场基本面的同时，也为定价共识形成提供基础条件。

•本季度租赁公寓未录得整栋大宗交易，优质可收购资产出现阶段性稀缺，交易窗口收窄。公寓投资者关注重心开始转向已获取资产的投后整合与运营提升。

•上海土拍市场结构在三季度发生切换。828新政之下，开发商预期回款节点后移、资金占用周期拉长，对资本周转和IRR的要求随之提高，拿地决策从区位优先转向总价与回款周期约束下的可行性筛选。