过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求的格局。在此之下，近年跨境电商需求又呈高速增长势头。因此，大湾区成为中国物流地产市场表现最为强劲的区域。而至2025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，租户对扩张转为谨慎，市场供应规模又达新高，区域平均空置率首录双位数，租金承压下行。

传统房地产投资模式正面临结构性变革。在全球利率重置、人口老龄化及供应链重构的背景下，投资者需摒弃单一资产收益思维，转向“主题投资”与“长期结构性驱动因素”。报告分析指出，资本市场透明度提升与竞争加剧，使得超额利润空间收窄，机构投资者正通过数据驱动决策与主动管理策略挖掘新机遇。